BOOM 2012 NUDA PROPRIETA’: 5 CONSIGLI PER FARE L’ AFFARE

2012, boom della nuda proprietà con un incremento di domanda e offerta del 40% in più rispetto al 2011, triplicandosi rispetto al 2010. Da un’analisi condotto dall’ Osservatorio di Casa.it, il portale con oltre 700.000 annunci immobiliari e oltre 4.700.000 Utenti Unici al mese, al primo posto per numero di soluzioni immobiliari diffuse in nuda proprietà, si posiziona il Lazio con un incremento del 29% rispetto a 12 mesi fa. La classifica degli aumenti consegna la medaglia d’oro invece all’Emilia Romagna con +45% di offerte rispetto allo scorso anno, mentre la penetrazione del numero di immobili in vendita con la formula della nuda proprietà in relazione alla popolazione di ciascuna regione registra al primo posto la Toscana, segno di un fenomeno ormai diffuso in tutta la Penisola. Primo posto per l’Emilia Romagna anche per maggior incremento di richieste di soluzioni immobiliari in nuda proprietà rispetto al 2011 con un +32%, seguita da Lombardia, Toscana e Lazio. Le motivazioni di un tale boom possono spiegarsi nel concetto stesso di nuda proprietà. Vediamolo.

La vendita di un appartamento con la formula della nuda proprietà consente al venditore di mantenere l’usufrutto dell’abitazione. Il venditore potrebbe essere individuato in una coppia di persone anziane, senza eredi, che alla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato. Dalla vendita dell’immobile la nostra coppia “campione” potrebbe ricavare i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza, però, dover rinunciare ad abitare la propria casa.
L’acquirente potrebbe essere un padre, di media età, che acquista la nuda proprietà dell’immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioè alla morte del venditore, ad abitazione del figlio. L’acquirente, inoltre, può essere il tradizionale investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l’unità immobiliare e non avendo la necessità, in tempi massimi predeterminati, di usare l’immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione ordinaria), sottoscrive questa specie di “scommessa finanziaria” che, tanto sarà più interessante, quanto sarà breve, in termini pratici, la durata del diritto di “usufrutto”.

Quindi questo sistema permette di incassare liquidi dalla cessione dell’immobile senza non solo perdere il diritto abitativo ma anche mantenendo la stessa qualità di vita grazie agli introiti della vendita. Dall’altro lato per chi acquista si tratta di un investimento a medio-lungo termine e si impossessa di un immobile senza dover pagare l’IMU, in quanto l’imposta ricade sul venditore-usufruttuario. Tuttavia Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it, dichiara che “Si tratta certamente di un’opportunità interessante, che dimostra l’adeguamento continuo dell’offerta alle richieste della domanda e all’attuale contesto economico, tuttavia è bene prendere in considerazione 5 suggerimenti.

La valutazione dell’immobile: chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall’affidarsi a professionisti al fine di ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita.

L’età del venditore: il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto. Di seguito una simulazione prendendo in considerazione un immobile del valore di mercato di 250.000€.

La normativa legale: la vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e quindi soggetta alle normative legali dell’ambito: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l’atto di vendita. Una curiosità: trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo.

La provvigione dell’Agenzia Immobiliare: nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.

Le modalità di pagamento: il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile. Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.

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